生活中很多人都有一个误区：借钱时签了房屋抵押合同，就算稳了，对方不还钱房子就是我的。但在法院执行工作中，经常遇到类似情况：双方白纸黑字合同齐全，最后却无法优先拿钱。到底问题出在哪？今天通过真实执行案例，一次性讲清楚！

案件回顾

赵某经营一家商铺，因进货周转急需资金，便向朋友李某借款40万元。为了让李某放心，双方签订了借款合同和房屋抵押合同，并约定以赵某名下的一套住宅为这笔债务提供担保。因为是熟人、关系不错，两人都觉得：合同签完就算生效，没必要再专门跑一趟登记部门办理手续。

谁料后期生意亏本，赵某无力还款。李某多次催收无果后，向法院提起诉讼。胜诉后，李某第一时间申请强制执行，原以为自己有抵押合同，可以优先把钱全部拿回来。但执行法官核查后发现，赵某不止欠李某一人债务，还有多名债权人同时申请执行。这就意味着，房子拍卖的钱需要多人分配。这时李某的 “抵押保障”，就出了大问题。

审理结果

很多人不知道：抵押合同签字有效 ≠ 抵押权有效。

根据法律规定，房屋属于不动产，抵押权必须办理登记才算正式设立。

本案中，李某和赵某虽然私下签好了抵押协议，但没有到不动产登记部门办理抵押登记，所以法律上：合同有效，抵押权不生效、没有优先受偿权。

最终法院明确：李某的债权属于普通债权，不能优先清偿。涉案房屋拍卖所得价款，所有债权人按照比例统一分配，李某无法优先拿钱。

法官提醒

一、私下签抵押合同，不等于财产锁定。只有合同，没有登记，只能约束你们两个人，对抗不了其他债权人，一旦债务人欠债多，风险极大。

二、不动产抵押，登记是硬性要求。房子、商铺、土地等不动产抵押，必须办理官方抵押登记，才算真正设立抵押权，才能享受优先受偿的法律保护。

三、熟人借贷更要走正规流程。很多人碍于情面、图省事省略登记步骤，最后吃亏的都是自己。正规登记，才是最稳妥的资金保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

第四百零二条 以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。未达成协议的，可请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。